ഷാർജയിലെ പുതിയ വാടക നിയമം; ആദ്യത്തെ 3 വർഷത്തേക്ക് വാടകക്കാരെ കുടിയൊഴിപ്പിക്കലിൽ നിന്ന് സംരക്ഷിക്കുന്നു

തിങ്കളാഴ്ച പ്രഖ്യാപിച്ച പുതിയ വാടക നിയമം ഷാർജയിലെ ഭൂവുടമകൾ കരാറുകൾ ഇഷ്യൂ ചെയ്ത് 15 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ അംഗീകരിക്കണമെന്ന് നിർബന്ധമാക്കുന്നു. പാട്ടത്തിനെടുത്ത വസ്തുവിൽ നിന്ന് ഒരു വാടകക്കാരനെ ഭൂവുടമ ഒഴിപ്പിക്കുന്നതിനുള്ള വ്യവസ്ഥകൾ പുതിയ നിയമം അഭിസംബോധന ചെയ്യുന്നു. കൂടാതെ, രണ്ട് കക്ഷികൾക്കും അവരുടെ വാടക കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാൻ പരസ്പരം സമ്മതിക്കാൻ കഴിയുന്ന സാഹചര്യങ്ങളെ ഇത് നിർവചിക്കുന്നു.

ഷാർജ ഭരണാധികാരിയും സുപ്രീം കൗൺസിൽ അംഗവുമായ ഷെയ്ഖ് ഡോ സുൽത്താൻ ബിൻ മുഹമ്മദ് അൽ ഖാസിമി പുറപ്പെടുവിച്ച നിയമം കുടിയൊഴിപ്പിക്കലിൻ്റെ പ്രത്യേകതകൾ ഇനിപ്പറയുന്ന രീതിയിൽ അഭിസംബോധന ചെയ്യുന്നു.

1. റെസിഡൻഷ്യൽ ഉപയോഗത്തിനുള്ള വാടക കരാർ ആരംഭിച്ച് 3 വർഷവും വാണിജ്യ, വ്യാവസായിക അല്ലെങ്കിൽ പ്രൊഫഷണൽ ഉപയോഗത്തിന് 5 വർഷവും കാലഹരണപ്പെടുന്നതിന് മുമ്പ് പാട്ടത്തിനെടുത്ത സ്വത്ത് ഒഴിയാൻ ഭൂവുടമയ്ക്ക് വാടകക്കാരനോട് അഭ്യർത്ഥിക്കാനാവില്ല. മുമ്പ്, ഷാർജ മുനിസിപ്പാലിറ്റിയിൽ നിന്ന് അനുമതി ലഭിച്ചതിന് ശേഷം മൂന്ന് മാസത്തെ ഒഴിപ്പിക്കൽ നോട്ടീസ് നൽകി വാടകക്കാരോട് വസ്തു ഒഴിയാൻ ഭൂവുടമകൾക്ക് ആവശ്യപ്പെടാമായിരുന്നു.

ഇനിപ്പറയുന്ന കാരണങ്ങളിലൊന്ന് ലഭ്യമല്ലെങ്കിൽ പുതിയ പാട്ട നിയമം ബാധകമാണ്:

എ. നിശ്ചിത തീയതി മുതൽ 15 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ വാടകക്കാരൻ വാടകയോ അതിൻ്റെ ഏതെങ്കിലും തവണയോ അടച്ചില്ലെങ്കിൽ.

ബി. വാടകക്കാരൻ തൻ്റെ നിയമപരമോ കരാർ പ്രകാരമുള്ളതോ ആയ ഏതെങ്കിലും ബാധ്യതകളുടെ ലംഘനവും ഭൂവുടമയുടെ അറിയിപ്പ് തീയതി മുതൽ 30 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ ലംഘനം നീക്കം ചെയ്യുന്നതിൽ പരാജയപ്പെടുകയും ചെയ്യുന്നു.

C. ഈ നിയമത്തിൻ്റെയും അതിൻ്റെ എക്സിക്യൂട്ടീവ് ചട്ടങ്ങളുടെയും വ്യവസ്ഥകൾ ലംഘിച്ച്, വാണിജ്യ ഉടമസ്ഥാവകാശം കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നതിനുള്ള വ്യവസ്ഥകൾക്ക് മുൻവിധികളില്ലാതെ, വാടകക്കാരൻ പാട്ടക്കരാർ മുഴുവൻ അല്ലെങ്കിൽ ഭാഗികമായി നൽകുകയോ പാട്ടത്തിനെടുത്ത വസ്തുവിൻ്റെ മുഴുവൻ ഭാഗമോ വീണ്ടും വാടകയ്ക്ക് നൽകുകയോ ചെയ്താൽ നിയമം അനുശാസിക്കുന്ന പരിസരം.

D. വാടകക്കാരൻ വാടകയ്‌ക്കെടുത്ത വസ്തു ഉപയോഗിക്കുകയോ അല്ലെങ്കിൽ പാട്ടക്കരാർ വ്യവസ്ഥകൾ ലംഘിച്ച് അല്ലെങ്കിൽ പൊതു ക്രമത്തിനോ പൊതു ധാർമ്മികതയ്‌ക്കോ വിരുദ്ധമായ ഉദ്ദേശ്യങ്ങൾക്കായി അത് ഉപയോഗിക്കുന്നതിനോ അല്ലാതെ മറ്റുള്ളവരെ ഉപയോഗിക്കാൻ അനുവദിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നുവെങ്കിൽ.

E. ഈ നിയമത്തിൻ്റെ എക്സിക്യൂട്ടീവ് ചട്ടങ്ങളിൽ വ്യക്തമാക്കിയിട്ടുള്ള വ്യവസ്ഥകൾക്കനുസൃതമായി, വാടകയ്ക്ക് എടുത്ത വസ്തു പൊളിക്കാനോ, അത് പുനർനിർമ്മിക്കാനോ, അല്ലെങ്കിൽ വാടകക്കാരന് വസ്തുവിൽ ഹാജരാകുന്നത് അസാധ്യമാക്കുന്ന സമഗ്രമായ അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ നടത്താനോ ഭൂവുടമ ആഗ്രഹിക്കുന്നുവെങ്കിൽ.

അതിനിടയിൽ, വാടകയ്‌ക്ക് എടുത്ത വസ്‌തുക്കൾ തനിക്കോ അല്ലെങ്കിൽ തൻ്റെ മുതിർന്ന ബന്ധുക്കൾക്കോ ​​വേണ്ടി കൈവശം വയ്ക്കാൻ ഭൂവുടമ ആഗ്രഹിക്കുന്നുവെങ്കിൽ, ഇനിപ്പറയുന്നവ സംഭവിക്കുകയാണെങ്കിൽ:

എ. മുനിസിപ്പാലിറ്റിയുടെ അധികാരപരിധിയിൽ ഭവനനിർമ്മാണത്തിന് അനുയോജ്യമായ മറ്റൊരു വസ്തുവും അയാൾക്ക് സ്വന്തമായിരിക്കില്ല.

B. കുടിയൊഴിപ്പിക്കൽ അഭ്യർത്ഥനയെക്കുറിച്ച് വാടകക്കാരനെ അറിയിക്കൽ, കുടിയൊഴിപ്പിക്കലിനായി നിശ്ചയിച്ച തീയതി മുതൽ മൂന്ന് മാസത്തിൽ കുറയാത്ത കാലയളവിനുള്ളിൽ.

C. വാടകക്കാരൻ ഒഴിഞ്ഞതിന് ശേഷം രണ്ട് മാസത്തിനുള്ളിൽ വാടകയ്ക്ക് എടുത്ത വസ്തു ഒരു വർഷത്തേക്ക് തടസ്സമില്ലാതെ ഭൂവുടമയോ അല്ലെങ്കിൽ അയാളുടെ മുതിർന്ന ബന്ധുക്കളോ യഥാർത്ഥത്തിൽ കൈവശപ്പെടുത്തുന്നു.

E. ഈ ആർട്ടിക്കിളിൻ്റെ E ഖണ്ഡികയിൽ പറഞ്ഞിരിക്കുന്ന വ്യവസ്ഥകൾ ഭൂവുടമ പാലിക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ, കേന്ദ്രത്തിന് മുമ്പാകെ കുടിയൊഴിപ്പിക്കലിൻ്റെ ഫലമായി അയാൾക്കുണ്ടായ നാശനഷ്ടങ്ങൾക്ക് നഷ്ടപരിഹാരം ക്ലെയിം ചെയ്യാൻ വാടകക്കാരന് അവകാശമുണ്ട്.

വാടക പേയ്‌മെൻ്റുകൾ സ്വീകരിക്കാൻ ഭൂവുടമ വിസമ്മതിക്കുകയോ പണമടയ്ക്കാനുള്ള സ്ഥലം വ്യക്തമാക്കാതിരിക്കുകയോ ചെയ്താൽ, വാടകക്കാരന് നിയമത്തിൻ്റെ എക്‌സിക്യൂട്ടീവ് റെഗുലേഷനുകളിലെ മാർഗ്ഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ പാലിക്കുന്നിടത്തോളം, വാടകക്കാരന് വാടകയോ ഇൻസ്‌റ്റാൾമെൻ്റോ നിയുക്ത കേന്ദ്രത്തിൽ നിക്ഷേപിക്കാമെന്ന് നിയമം പറയുന്നു. പണമടയ്ക്കുന്ന രീതിയോ തീയതിയോ സംബന്ധിച്ച് ഭൂവുടമയും വാടകക്കാരനും യോജിച്ചിട്ടില്ലെങ്കിൽ, അല്ലെങ്കിൽ അത്തരമൊരു കരാർ തെളിയിക്കുന്നത് ബുദ്ധിമുട്ടാണെങ്കിൽ, വാടക കാലാവധി മുഴുവൻ വ്യാപിച്ചുകിടക്കുന്ന നാല് തുല്യ ഗഡുക്കളായി വാടക നൽകപ്പെടും.

കരാർ അവസാനിപ്പിക്കൽ

വാടക ബന്ധം അവസാനിപ്പിക്കുന്നതിനെയും പുതിയ നിയമം ഇനിപ്പറയുന്ന രീതിയിൽ നിർവചിക്കുന്നു:

വാടകയ്‌ക്കെടുത്ത സ്വത്തിൻ്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം ഒരു പുതിയ ഉടമയ്ക്ക് കൈമാറുന്നതിലൂടെ വാടകയ്‌ക്കെടുക്കുന്ന ബന്ധം അവസാനിക്കില്ല, അതിൻ്റെ കൈമാറ്റത്തിൻ്റെ രീതിയോ കാരണമോ പരിഗണിക്കാതെ തന്നെ വാടകക്കാരന് ദോഷം സംഭവിക്കില്ല.
ഈ നിയമത്തിലെ വ്യവസ്ഥകൾക്കും അതിൻ്റെ എക്സിക്യൂട്ടീവ് ചട്ടങ്ങൾക്കും അനുസൃതമല്ലാതെ പാട്ടത്തിനെടുത്ത സ്വത്ത് ഒഴിയാനോ വാടക വർദ്ധിപ്പിക്കാനോ പുതിയ ഭൂവുടമ വാടകക്കാരനോട് അഭ്യർത്ഥിക്കരുത്.
പാട്ട കരാറിൻ്റെ എല്ലാ അവകാശങ്ങളിലും ബാധ്യതകളിലും പുതിയ പാട്ടക്കാരൻ മുൻ പാട്ടക്കാരനെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കുന്നു.
നിയമമനുസരിച്ച്, വാടകക്കാരൻ മരിക്കുകയും കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാൻ അവൻ്റെ/അവളുടെ അവകാശികൾ അഭ്യർത്ഥിക്കുകയും ചെയ്യുമ്പോഴല്ലാതെ, കക്ഷികളിൽ ഒരാൾ മരിച്ചാൽ വാടക കരാർ സ്വയമേവ അവസാനിക്കില്ല. അത്തരം സന്ദർഭങ്ങളിൽ, ഭൂവുടമയെ അറിയിച്ച് 30 ദിവസത്തിന് ശേഷമോ അല്ലെങ്കിൽ കരാർ സ്വാഭാവികമായും കാലഹരണപ്പെടുമ്പോഴോ, ഏതാണ് ആദ്യം വരുന്നത് അത് മാത്രമേ കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാൻ കഴിയൂ.

നിശ്ചിത കാലയളവിലെ വാടക കരാറുകൾക്ക്, അപ്രതീക്ഷിതമോ അസാധാരണമോ ആയ സാഹചര്യങ്ങൾ തങ്ങളുടെ ബാധ്യതകൾ നിറവേറ്റുന്നത് ബുദ്ധിമുട്ടാക്കിയെന്ന് തെളിയിക്കാൻ കഴിയുമെങ്കിൽ, ഒരു വാടകക്കാരന് നേരത്തെ അവസാനിപ്പിക്കാൻ അഭ്യർത്ഥിക്കാം. ഭൂവുടമ ഈ അഭ്യർത്ഥന നിരസിച്ചാൽ, വാടകക്കാരന് വിഷയം ബന്ധപ്പെട്ട അധികാരിയിലേക്ക് കൊണ്ടുപോകാൻ കഴിയും, അത് പിന്നീട് സ്ഥിതിഗതികൾ വിലയിരുത്തും.

കരാർ നേരത്തെ അവസാനിപ്പിക്കുകയാണെങ്കിൽ, രണ്ട് കക്ഷികളും വ്യത്യസ്തമായ ഒരു ക്രമീകരണത്തിന് സമ്മതിക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ, ബാക്കിയുള്ള കരാർ കാലാവധിക്കുള്ള വാടകയുടെ 30 ശതമാനമെങ്കിലും വാടകക്കാരൻ ഭൂവുടമയ്ക്ക് നൽകണം.

വാടക വർദ്ധന

വാടക കരാർ ആരംഭിച്ച് മൂന്ന് വർഷം കഴിയുന്നതുവരെ ഭൂവുടമകൾക്ക് വാടക വർദ്ധിപ്പിക്കാൻ കഴിയില്ല, രണ്ട് കക്ഷികളും ഒരു മാറ്റത്തിന് പരസ്പരം സമ്മതിക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ.

ആ മൂന്ന് വർഷത്തെ കാലയളവിനുള്ളിൽ ഒരു വാടകക്കാരൻ വാടക വർദ്ധനവ് സ്വീകരിക്കുകയാണെങ്കിൽ, രണ്ട് വർഷത്തേക്ക് വീണ്ടും വാടക വർദ്ധിപ്പിക്കാൻ ഭൂവുടമയ്ക്ക് കഴിയില്ല. പ്രാരംഭ കാലയളവിനുശേഷം, ഏത് വാടക വർദ്ധനയും ന്യായമായ വാടക മൂല്യത്തെ പ്രതിഫലിപ്പിക്കണം, നിയമത്തിൻ്റെ എക്സിക്യൂട്ടീവ് റെഗുലേഷൻസ് നിർണ്ണയിക്കുന്നത്, ഈ ന്യായമായ വാടക എങ്ങനെ കണക്കാക്കാമെന്ന് ഇത് വിശദീകരിക്കും. കൂടാതെ, ഗവേണിംഗ് കൗൺസിലിന് ഒരു ഔപചാരിക തീരുമാനത്തിലൂടെ ഈ സമയ ഫ്രെയിമുകൾ ഭേദഗതി ചെയ്യാം.